Особенности покупки земельного участка в ипотеку

Широкое распространение получило приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств под залог приобретаемой недвижимости.

Выбрать наиболее подходящий вариант ипотечного кредита можно по ссылке https://www.banki.ru/products/hypothec/tcs/

Прежде чем решиться на получение ипотеки нужно заранее знать какие расходы несет покупатель недвижимости.

Ипотека земельных участков имеет ряд особенностей.

При приобретении земельного участка в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. До погашения кредита участок находится в залоге у банка.

При заключении кредитного договора банк обязан предоставить заемщику график платежей с отражением информации о суммах и датах ежемесячных платежей. При этом данная сумма разбивается на две:

1. Сумма, которая идет на погашение основного долга
2. Сумма, которая идет на погашение ежемесячных процентов.

Справочно. На первой странице кредитного договора указывается полная стоимость кредита и в процентах и в сумме, а также примерный размер среднемесячного платежа.

В обязательном порядке также указывается информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения заемщиком обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (ипотечные каникулы).

При этом следует учитывать, что правом предоставления ипотечных каникул могут воспользоваться граждане, попавшие в трудное финансовое положение, повлекшее снижение дохода более чем на 30 %.

Какой земельный участок считается пригодным для ипотеки

Положениями Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены требования, которым должен отвечать земельный участок при его залоге (ипотеке).

1. Предметом ипотеки могут быть только земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте.
2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше установленного нормативными актами минимального размера.
3. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. То есть при долевой собственности без фактического выделения участка на местности ипотека не подходит.
4. Если на земельном участке имеется строение или здание, залог распространяется также и на данные строения.

Кроме того, банки могут устанавливать дополнительные требования к категории земельных участков. Например, запрет на получение ипотеки на земли сельскохозяйственного назначения.

Оценка стоимости земельного участка при ипотеке

Важным вопросом в получаемой сумме ипотеки является оценка предмета ипотеки. По закону определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк требует, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, такое требование является неправомерным.

Стоимость земельного участка не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, при которой в случае обращения взыскания на объект ипотеки, денег от реализации собственнику не останется (даже с учетом выплаченной суммы по кредитному договору).

Страхование

Вопрос с обязательностью страхования объекта недвижимости и здоровья ипотечника закреплен в Законе об ипотеке. В соответствии с требованиями ст. 31 данного закона заложенное имущество обязательно должно быть застраховано.

Так, договор об ипотеке предполагает обязанность залогодателя (заемщика) застраховать в пользу залогодержателя за свой счет заложенное имущество.

Страхование такого имущества от рисков его утраты и повреждения производится в полной его стоимости, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы обязательства по кредиту.

При неисполнении залогодателем данной обязанности залогодержатель вправе застраховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения (если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства). В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества

Обязательных требований о страховании жизни (здоровья) лица, берущего ипотеку, не установлено. Однако ряд финансовых организаций в качестве стимулирующей меры снижает процентную ставку для застрахованных лиц.

При этом важно знать, что такая страховка является добровольной.

Особенности использования земельных участков, купленных по ипотеке

Как правило, земельный участок приобретается для строительства жилого дома.

По общему правилу в договоре ипотеки земельного участка указывается, что строительство зданий или сооружений допускается по предварительному согласию банка.

Таким образом, для того, чтобы осуществлять строительство за заложенном земельном участке, необходимо иметь в наличии письменное согласие банка.

Подготовлено "Персональные права.ру"