Ипотека и банкротство: как избавиться от долгов и сохранить жильё

По решению Конституционного суда, принятого в 2021 году, у собственника можно изъять единственное жильё за долги. Данное решение еще не является изменением в законе, но суды уже активно его используют.

Есть ряд случаев, когда у собственника забрали квартиру за долги по ипотеке, несмотря на то, что она являлась единственным жильём. Не всегда можно остаться без жилой недвижимости. Возможно, дом не отберут, но жилищные условия заметно ухудшатся.

Лучшим способом решения финансовых проблем зачастую является банкротство, но прежде чем начать процедуру, нужно проанализировать все минусы. Даже при банкротстве в некоторых случаях банк забирает квартиру за долги по ипотеке, даже если это – единственное жильё. При этом учитываются:

• обстоятельства, при которых приобреталась квартира;
• все действия должника перед началом банкротства;
• семейное и финансовое положение заёмщика.

При анализе всех факторов становится ясно, заберут ли жильё при банкротстве, будет ли применена процедура реструктуризации, представится ли возможность погасить долги за счёт другого имущества.

Что такое единственное жильё

Чтобы определить, могут ли при банкротстве забрать единственное жильё, нужно понимать, какие объекты к нему относятся. Прежде всего, существуют признаки жилых помещений. Это принадлежность должнику на праве собственности, принадлежность к категории жилых помещений и пригодность к проживанию. К жилью не относятся дачные, гаражные и складские помещения. Это могут быть только целые квартиры, дома, комнаты или их части.

При определении единственного жилья законом не установлено чётких критериев. На суде рассматривается индивидуально каждый случай. При владении должником несколькими объектами выбирается наиболее подходящий из них с учётом параметров.

Так могут ли при банкротстве забрать единственное жильё, какова вероятность этого при ипотеке?Если площадь такой недвижимости превышает нормы проживания, квартира вполне может быть реализована, а гражданину взамен будет предоставлено жильё меньшей площади.

Условия снятия иммунитета с единственного жилья

До недавних пор единственное жильё было защищено исполнительским иммунитетом. Это значит, что за счёт него не могли взыскать погашение долгов. Исключение составляла квартира, находящаяся в залоге по договору ипотеки. Её можно было отобрать у заемщика-собственника за долги, несмотря ни на какие обстоятельства.

На практике должники зачастую злоупотребляли такой защитой и покупали на заёмные деньги жильё без возврата долга. В результате они становились банкротами, но по факту оставались при жилье. Кредитор оставался без денег, а суды не могли ничего предъявить заемщику. Единственное жильё при банкротстве физического лица изымать было нельзя. Сейчас иммунитет работает формально. Его можно снять даже без изменений в ГПК РФ, так как в новом постановлении судей нормы для разных ситуаций различны.

В условиях нового законодательства соблюдаются следующие условия:

1. Отказ от иммунитета не должен лишить должника и его семью права на жилплощадь по социальным нормам.
2. Действие иммунитета в отношении банкротства физических лиц необоснованно.
3. Единственное жильё при банкротстве не является безусловным условием для исполнительского иммунитета.
4. Предложенное жильё должно находиться в той же местности, где проживает должник при условии, если он не согласен на переезд.
5. Взыскание на единственное жильё обращается, если возможно погасить большую часть задолженности. При этом учитывается рыночная стоимость квартиры и сумма долга.
6. При злоупотреблениях и нарушениях законодательства должником в защите прав собственника на единственное жилье будет отказано.

Заберут ли жильё за долги без предоставления другого

В менее комфортное и дешёвое жильё рискуют переехать должники-банкроты при подтверждении факта злоупотреблений. Забрать единственное жильё при банкротстве физического лица, рыночная стоимость которого мало отличается от суммы задолженности, будет проблематично. Несмотря на то, что конституционным судом одобрено снятие иммунитета, была предусмотрена разумность применения таких мер. Объясняется это тем, что должны быть приняты не меры устрашения, а предоставлены обоснованные способы погашения долга.

Единственное жильё если есть долг по ипотеке, могут забрать без предоставления других вариантов. Если оно не находится в залоге, то должнику должны предоставить взамен другую жилплощадь.

Как не потерять своё жильё

Аргументы для сохранения единственной жилплощади:

• Малая разница между рыночной стоимостью квартиры и суммой долга.

• У каждого члена семьи имеется доля в квартире.

• Отсутствие злоупотреблений. Например, квартира куплена до оформления кредита.

• Выселение из квартиры плохо повлияет на домочадцев: пожилые больные родители, грудные дети, отсутствие образовательных и медицинских учреждений и т.д.

• Чтобы дело не дошло до суда, можно вовремя взять кредитные каникулы для отсрочки погашения ипотеки.

Изъятие квартиры является на практике нередким случаем развития событий при банкротстве жилья. Вся недвижимость должника включается в конкурсную массу и реализуется с торгов для погашения долга. При банкротстве не могут быть изъяты только личные вещи, предметы быта, инструменты для заработка и подобное имущество. После банкротства в собственности должника должна остаться недвижимость, в которой можно проживать круглый год всей семьёй.

При этом единственное жильё при банкротстве физических лиц, находящееся в ипотеке, которая на момент процедуры банкротства не погашена, включается в конкурсную массу независимо от того, кто в нём проживает. Членам семьи должника выплачиваются денежные средства за их доли в ипотечной квартире. Квартира и остальное имущество могут изыматься в счёт погашения долга.

Как сохранить квартиру банкроту

Продажа квартиры родственнику или знакомому дают риск признания сделки недействительной, если должник проживает в проданной квартире или недвижимость продана по нерыночной цене.

Заключить брачный договор заранее, чтобы он не был признан фиктивным. Об этом следует предупредить всех кредиторов.

Договорённость с кредитором о реструктуризации долга для возможности его выплаты на более щадящих условиях.

Если в квартире, кроме должника, проживают другие члены его семьи, также не имеющие другого жилья, но имеющие доли в этой квартире, вероятность изъятия такого жилого объекта снижается.

Юридическая компания «Стратегия» как раз эти занимается. Контакты: +7-495-125-2242, Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript