Налог при продаже недвижимости в 2020 году

 

В каких случаях необходимо платить налог

Сроки владения

Расчет суммы налога при продаже недвижимости

Налоговые вычеты при продаже недвижимости

Расчет налога на основе понесенных затрат

 

 

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2020 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

 

Статьей 224  Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

 

В каких случаях необходимо платить налог

 

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

 

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

 

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

 

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

 

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  4. Применяется с 2020 года. В собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения или доли (то есть квартира (дом) должны быть единственным объектом недвижимости). Также льгота распространяется на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (доля в праве собственности на земельный участок), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и сооружения.
Справочно. Внесенными в 2020 году изменениями установлено, что при применении п. 4 не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.

 

 

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

 

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

 

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

 

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

 


Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить  и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

 

 

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году - до 30 апреля 2019 года.

 

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

 

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

 

Прокуратурой Омской области подготовлены разъяснения по вопросу исчисления льготного срока владения квартирой при уплате налога при продаже.

 

 

Расчет налога при продаже недвижимости

 

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

 

 

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

 

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

 

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

 

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

 

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

 

Суммы вычетов при расчете налога
Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе 1 000 000 рублей ст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража) 250 000 рублей ст. 220 НК РФ

 

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления - в разделе "Налоговые вычеты".

 

Пример расчета - метод 1

 

Например, Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.


Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

 

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

 

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

 

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

 

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

 

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

 


Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

 

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

 

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

 

С дох -  определяется так же как и в первом случае.

 

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

 


Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

 

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

 

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

 

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 - 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

 

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

 

Законом  не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

 

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

 

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2019 году - до 15 июля 2020 года.

 

Срок подачи декларации при продаже имущества - до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

 

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

 

Подготовлено "Персональные права.ру"


 

Комментарии   

 
-1 #63 Кирилл 22.06.2019 04:41
Цитирую Марина:
Платить НДФЛ 13% с 15 мил. рублей 16 000 000- 1000 000(имущественный вычет)=15000 000х13%= 1 950 000- налог к уплате, а если в этом же году покупаете, то можно перекрыть расходами при покупке.

Цитирую Марина:
Платить НДФЛ 13% с 15 мил. рублей 16 000 000- 1000 000(имущественный вычет)=15000 000х13%= 1 950 000- налог к уплате, а если в этом же году покупаете, то можно перекрыть расходами при покупке.

Похоже на какой то бред. Квартира приобреталась за 16 млн???? Это не идет в расчет?
Цитировать
 
 
-7 #62 Марина 25.04.2019 08:22
Платить НДФЛ 13% с 15 мил. рублей 16 000 000- 1000 000(имущественн ый вычет)=15000 000х13%= 1 950 000- налог к уплате, а если в этом же году покупаете, то можно перекрыть расходами при покупке.
Цитировать
 
 
0 #61 Николай 21.04.2019 02:05
Продаем дом за материнский капитал, нужно ли платить налоги?срок владения домом 2 года
Цитировать
 
 
+3 #60 Константин 18.04.2019 08:23
Купил квартиру в 2018 году за 16 млн руб.
В 2019 планирую продать за 16 млн руб.
кадастровая стоимость объекта 9,9 млн руб. Какую сумму налога мне придется оплатить при продаже?
Цитировать
 
 
+3 #59 Игнат 17.04.2019 10:48
Добрый день. Купил в 2013 году земельный участок и ангар (склад) на нём. В этом году продал. Должен ли я платить налог? Есть ли какие-то особенности при продаже так называемой коммерческой недвижимости? Оформлена на меня как на физ. лицо.
Цитировать
 
 
+3 #58 Светлана 18.03.2019 16:06
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Оформляли в кредит квартиру в 2017 году за за 2300. В 2019 хотим продать за 3 млн и купить новое жилье за 2500. Сколько мы должны оплатить налог?
Не совсем поняла почему в первом примере сумма налогового вычета составила 1 миллион
Цитировать
 
 
0 #57 Ирина Гречина 14.03.2019 15:16
Вступила в права собственности гаража в октябре 2018 года. Продала в феврале 2019 года.Кадастрова я стоимость гаража 215864,56 руб.минус имущественный вычет 250000 руб.
215864,56*0,7=151105,19 -250000= -98895,19 руб. Следует ли, что налог в 13% мне платить не надо?
Цитировать
 
 
0 #56 Виталий 30.01.2019 07:58
Построил эллинг в Севастополе. В 2012 году подарил его своим сыновьям. Сейчас один резидент России, второй резидент Украины. Регистрация эллинга сейчас Российской Федерации. Как будет налогооблагатьс я продажа эллинга в этом случае?
Цитировать
 
 
0 #55 Вера 31.12.2018 08:12
В 2013 г. приобрели квартиру за 2.800 000 руб.
в ипотеку.Был один собственник. В 2016 г. использовался материнский капитал. Квартиру разделили в долевую собственность. Каждому по 1/4 части.В 2017 г. первый собственник передаёт свою долю 1/4 часть двум детям. 2018 г. квартира продаётся за 2.750 000 руб. Как расчитать налог припродаже
Цитировать
 
 
-2 #54 . 03.12.2018 20:08
нет не нужно.
Цитировать
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

 

Порядок получения бесплатной путевки в санаторий

Расходы при признании банкротом физического лица