Продажа ипотечной квартиры

1 способ – досрочное погашение долга по ипотеке

2 способ – оформление купли-продажи при участии банка

3 способ – переоформление ипотечного кредита на покупателя

Купленная квартира или жилой дом с использованием заемных средств (по ипотеке) находится в залоге у банка. Однако в ряде случаев приходится продавать квартиру, купленную в ипотеку. И здесь возникает вопрос, а можно ли вообще продавать объект недвижимости, находящийся в обременении в силу закона, то есть приобретенный по ипотечному кредиту.

Справочно. В ряде случаев можно воспользоваться государственной программой помощи ипотечным заемщикам. О ее условиях читайте в статье по ссылке.

Существует несколько правовых способов продажи квартиры (жилого дома) купленного по ипотеке.

1 способ – досрочное погашение долга по ипотеке

Наиболее простой способ – это досрочное погашение остатка долга по жилищному кредиту и снятие обременения об ипотеке. По ссылке можно прочитать о том, как погашается запись об ипотеке в Росреестре. После снятия обременения происходит обычная регистрация сделки купли-продажи.

Такой способ подходит в том случае, если остаток по кредитному договору незначительный и либо продавец находит деньги для погашения кредита, либо покупатель передает часть денежных средств в виде задатка по объекту покупки для погашения долга.

Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку этот вариант связан с временными затратами, связанными со снятием обременения в Росреесте.

2 способ – оформление купли-продажи при участии банка

В этом случае покупатель с согласия банка погашает ипотечный кредит в банке, затем Росреестр снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

На практике этот вариант продажи ипотечной квартиры выглядит следующим образом.

На первоначальном этапе заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны, в частности, два варианта.

Вариант 1. Снятие обременения продавцом

В этом случае покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности по кредиту.

После этого покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между фактической ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив.

Далее продавец снимает обременение в Росреестре, после чего стороны заключают основной договор купли-продажи, который регистрируется в установленном законом порядке.

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу только после предъявления документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, - в настоящее время это выписка из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРП). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

Например, продавец продает квартиру стоимостью 3 300 000 рублей, купленную по ипотеке. Остаток долга составляет 700 тысяч рублей.

При продаже вышеописанным способом продавец квартиры с согласия банка погашает остаток стоимости квартиры в размере 700 тысяч рублей, после этого денежные средства в размере разницы стоимости в сумме 2 миллиона 600 тысяч рублей (3300000-700000=2600000) закладываются в банковскую ячейку с условием, что продавец может забрать эти деньги только при предъявлении выписки из ЕГРП о переходе права собственности на покупателя. Далее между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи, после чего продавец получает остаток денежных средств.

Справочно. При продаже имущества, находившегося в собственности менее установленного срока (три или пять лет), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты налога на доходы физических лиц.

Вариант 2. Снятие обременения банком-кредитором

В этом случае покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно обращается в Росреестр для снятия обременения.

После этого покупателем также как и в предыдущем варианте закладывает в банковскую ячейку сумма разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или открывает аккредитив.

Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.

Выдача денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены продавцу только после перехода права собственности на покупателя и предъявления выписки ЕГРП.

Единственным недостатком в таком случае является то, что продавец не сможет купить объект недвижимости с привлечением жилищного кредита (то есть по ипотеке).

Для покупателей, которые планируют приобретение квартиры также по ипотеке подойдет следующий вариант покупки ипотечной квартиры.

Схематично такой вариант покупки ипотечной квартиры в Сбербанке выглядит следующим образом.

1. Подписывается соглашение о небольшом задатке.
2. Подписывается предварительный договор купли-продажи со всеми условиями о платеже. В частности условие о том, что покупатель оплачивает квартиру по частям, и первая часть в размере остатка на "ипотечный" счет (специальный расчетный счет, с которого продавец квартиры деньги снять не может).
3. Подаются документы на госрегистрацию права собственности.
4. Оплачивается остаток ипотеки на ипотечный счет.
5. Документы о снятии обременения передаются в Росреестр. Погашается запись об ипотеке.
6. Выплачивается оставшаяся сумма по договору.
7. Продавец получает документы о праве собственности на квартиру без обременений.

3 способ – переоформление ипотечного кредита на покупателя

В данном случае происходит не только продажа квартиры, но и переуступка обязательств по кредитному договору.

Справочно. Переуступка прав и обязанностей по кредитному договору возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

На практике данный вариант выглядит следующим образом. Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Далее продавцу передается разница в стоимости объекта недвижимости.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником, который регистрируется в Росреестре. Также регистрируется запись об ипотеке (смена залогодателя).

После этого покупатель становится новым залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки с квартиры не снимается.

Такие трехсторонние договора возможно заключать, если ипотека предоставлена такими банками кА Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Газпромбанк, Россельхозбанк, Уралсиб и др.

Подготовлено "Персональные права.ру"